司法考试2014经济法考点：城市房地产管理法商业经济与管理

发布时间：2014-07-31

　　一、房地产开发

　　用途与期限。以出让方式取得土地使用权进地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　二、房地产交易

　　1.一般规则。

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。

　　出让合同的效力及转让后继受取得土地使用权的用地者。出让合同体现着出让方(国家)与受让方(用地者)双方的意志，一经生效即具有法律效力，受让方转让其，不影响出让合同的继续履行，因此，城市房地产管理法，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的、义务随之转移。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　2.商品房预售。

　　商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为，预售方具有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到。因此，城市房地产管理法对商品房预售了较之一般出让土地使用权转让更加严格的性条件和程序。