房地产企业财务风险及其内部控制防范措施

发布时间：2022-03-17

　　摘要：现阶段，国民经济水平显著提升，住房政策也在不断的变化。我国房地产企业在蓬勃发展的阶段，也面临着多层次的财务风险。所以，房地产企业需要做好财务风险防控工作，深化内部控制制度。本文从房地产企业财务风险类型与风险成因展开较为深入的分析与研究，提出了加强财务预算管理、资金管理与成本管理力度、优化资本结构、完善财务管理系统、实施全周期财务管理、合理利用财务管理软件、加大规模采购管理力度等几个方面的策略。

　　关键词：房地产企业;财务风险;内部控制;风险防范

　　引言

　　房地产企业是国民经济持续发展的关键产业，在国家政策调控的背景下，发展速度逐渐加快，行业竞争较为激烈。而处于激烈的市场竞争环境下，如何扩大企业的经营规模，提升综合实力是房地产企业最需要思考的问题。对于我国大部分房地产企业来说，其都存在风险意识较为薄弱、内控制度不完善等问题，使得内部管理的秩序混乱，财务人员的工作效率不高，房地产企业的抗风险能力较弱，制约着后续经济活动的开展。基于此，房地产企业需要充分了解财务风险管理、内部控制工作开展的重要意义。在建设完善内部控制制度的同时，引入合理的风险管控手段，践行财务管理指标，对经济收支活动进行把控。以信息化管理优势为基础，做好财务管控的工作，有效的规避蕴藏的财务风险，避免企业产生较大的经济损失。

　　一.房地产企业财务风险类型与风险成因

　　(一)财务风险类型

　　1.税率变动风险

　　在房地产行业中，涉及到的税收问题有很多，如增值税、土地增值税、教育费附加税、城建税、房产税、企业所得税、土地使用税等。企业在经营活动、投资活动、开发活动中，如果出现税率提高的情况，则可能使得企业成本费用提高，无法显著的提高预期的收益。

　　2.利率变动风险

　　对于负债经营的房地产企业来说，利率出现变动则可能产生较大的影响。若银行贷款利率不断提高，就可能会出现企业负债成本增加的情况，或是直接的影响企业的预期收益。另外，利率变动风险可能会影响投资者的购买欲，甚至给房地产企业带来较大经济损失。

　　3.营运风险

　　首先，存在管控风险。当前房地产企业的建设项目逐渐增加，市场区域跨度也逐渐加大。如果企业缺乏健全的监督控制机制，没有系统化的管理体系，则可能给房地产企业项目的运营产生损失，引发一系列的风险问题。

　　其次，存在销售风险。由于受到国家政策调控、宏观经济发展的影响，我国楼市呈现出了复杂性的特点。基于此，如果房地产企业没有准确的定位项目产品，或是存在不了解房地产市场运行情况，可能会使得产品成交量降低，对产品销售产生较大影响，出现投资回收期延长的问题。

　　最后，存在成本管理风险。房地产企业在开发项目的阶段，若没有做好成本管控的工作，或是没有提出减少成本的管理模式，就可能导致房地产企业项目开发成本较高，无法在整个行业中占据良好的竞争优势，甚至超出原本的预算，对企业能获得的综合经济效益产生一定的影响。

　　4.投资收回风险

　　由于受到政策因素、经济发展因素的制约，使得房地产企业部分项目、商品处于闲置的状态，房地产租赁合同或相应的买卖被终止。但就实际情况进行分析，在此阶段房地产企业已经投入了大量的资金，无法在短期内变现，可能导致企业出现投资回收风险问题。另外，因为某些不确定事件的影响，导致双方在执行合同的阶段，出现了一系列的问题，客户没有按时交付房款，或是投资不能在预期的规定时间范围内收回。

　　5.资金风险

　　房地产企业是典型的资金密集型企业，具有开发周期长，资金回收周期长的特点。资金贯穿于房产项目的全过程，资金链出现问题的话，将给房企带来巨大停工等问题。

　　(二)风险成因

　　1.财务风险管理意识有待提升

　　部分房地产企业在实际的运营发展阶段，更加关注投资项目可以创造的经济价值，但是没有意识到投资活动中可能存在的风险。再加上管理混乱、权责不清晰等问题，可能使得企业资金使用率下降，或是出现了资金链断裂的风险问题。

　　2.预算管理工作和现金流量管理不到位

　　房地产企业是资金密集型的企业，在项目投入层面，投入的资金较多。许多房地产企业在项目开发层面，没有从经济效益回报率、资金运作、土地成本等方面入手，没有做好财务预算分析以及研究的工作。在资金使用的方面，存在资金管理不到位的情况，盲目开展运营活动，出现不断向银行贷款情况。对于现金流量管理来说，盲目的扩大生产经营规模，也会导致房地产企业的风险加大。

　　3.缺乏健全的内部财务监控制度

　　对房地产企业的财务管理状况进行分析，中央基本政策法规、调控政策落实到了实处，可能导致资金周转速度变慢，财会信息也存在传递不及时的情况。另外，成本费用管理不到位，使得企业在财务内控管理的阶段，无法及时的获取到相关资料，财务预算、成本管理也有一定的差异，会对企业的实际获利产生影响。

　　4.财务内部风险控制手段单一

　　在房地产企业的财务风险内控管理阶段，还存在风险控制手段单一的问题。对于选择财务内部风险控制手段来说，其会对风险控制进程产生影响，还会影响风险管控的实际成效。对于具体的财务风险内控手段进行分析，大部分房地产企业都将数据分析作为财务风险内控管理的标准。也就是通过分析财会数据，洞察财务风险，提出应对策略。虽然利用这种方法能控制财务内部风险，但是本身的局限性较强。而财会数据分析方法陈旧、财务内控风险手段单一等问题的影响也逐渐暴露出来。由此不难了解到，风险控制手段单一成为了财务内控管理的核心问题，经济活动也可能受到财务内部风险诱发因素的影响。

　　5.缺乏统筹安排资金计划

　　房地产企业从准备拿土地时，就需要准备资金，如付出让土地款的保证金等都需要大量的资金，以及后续拿到地后开发投资额，销售回笼款现金流量等，房产项目若没有事前安排资金计划，将会影响房企的正常运营。

　　二.房地产企业财务风险及其内部控制防范措施

　　(一)加强财务预算管理、资金管理与成本管理力度

　　在房地产企业的财务管理阶段，应当将项目预算、资金预算作为核心，并且对企业的资金分配、投放情况进行科学化的安排。在实施项目预算的阶段，针对企业的实际经营收入、借款计划、开发费用、税收项目等相关内容，做好整体预算工作。在资金预算管理层面，结合企业的基本运作情况，对资金使用情况进行规划，并且搭建完善的预算指标体系，确保检查以及考核工作到位，发挥预算监督约束的作用。从资金管理层面来看，需要对资金进行调度，不断加快应收账款回收速度，加强费用支出的把控力度，显著提升支付水平，保障投资的安全性、合理性。对于成本管理工作来说，也需要结合管控的基本需求，细化产品开发流程，加强成本对象把控力度，并且预先规划建设阶段消耗的成本，保障与计划成本一致性，不断加强资金监督管理力度。

　　(二)建立合理、科学的风险预警系统

　　房地产企业可以结合自身的基本情况，搭建完善的财务风预警机制，提升对资金流管控的重视度。房地产企业应当确保资金流的正常运转，保证财务系统的安全性与实效性，为编制长远发展计划提供关键的决策依据。在识别不同类型资金流风险的过程中，以房地产企业的现金流量为核心，观察预算实施的基本情况，借助预算差异、存在的异常进行分析，提出科学化的解决策略。

　　(三)优化资本结构

　　不断优化资本结构，降低筹资风险。与此同时，做好集中资金管理工作，调控企业的存量资金，实现资金科学化调配目标。对融资规模增量情况进行把控，保证资金可以良性循环，开展适度的融资活动，盘活房地产企业内部资金。房地产企业需要根据计划节点，科学安排资金。在此基础上，还应当缩短房地产企业的项目预售时间，使得资金可以快速回流。采用创新营销模式，提高营销力度，提出合理化的销售回款策略，编制可以创新销售回款的时间节点，保证销售回款可以按时回笼。

　　(四)加快财务管理信息化平台建设

　　当前，信息化的技术发展速度较快，许多房地产企业都建设了完善的信息化系统。因此，房地产企业在财务管理运作阶段，应当建设完善的内控机制。财务部门采用建设管理机制的方式，促进与员工的交流、沟通，整合各个部门管理人员、基层职工提出的相关意见。企业定期开展员工交流会，可以充分了解基层职工的需求，收集财务相关问题，确保企业的资金正常运转。以完善的财务系统为基础，发挥各个部门协作效用，建立各个部门的约束管理机制。在确保经营决策科学性的同时，顺利的达成企业全面发展运营目标。与此同时，在财务管理信息化建设的阶段，覆盖的内容与科目众多。企业需要确保资金充足性，并实现业务流程活动的设计与创新，确保财务会计一体化目标顺利达成。企业要关注如何促进运营环境与资源的相互融合，提出精细化管理、集约化管理的目标。在准确采集业务流程数据、信息化数据的基础上，加快数据信息的共享速度。对于信息化建设来说，其可以促进房地产企业内部信息传递以及沟通，并开发科学化的内部信息交流库，促进相关部门的信息沟通，实现资源共享的基础目标，实现报表、数据的集中化管理，显著提升管理人员技术水平。利用病毒扫描软件、防火墙等，做好信息库的安全防护工作。不仅能确保数据安全性，还可以促进企业项目顺利实施，提升企业综合运营效率，为贯彻内部管控制度提供方便之处。

　　(五)实施全周期财务管理

　　在房地产企业的开发阶段，涉及到的工作范围较大，包括工程承包、土地开发与规划、绿化建设与规划等。对于实际的执行过程进行分析，可能存在工程签证变更的情况，合同执行结果变化相对较大。因此，房地产企业在财务管理阶段，需要以净利润为基础，并且将房地产销售、清算税费、开发等，作为全周期的财务管控重点。此外，房地产企业还有特殊税种，也就是土地增值税，需要归纳到核算房地产净利润的阶段。对于房地产销售来说，并不是价格越高，可以创造的利润就越高，而是应当更加关注税费、收入变化情况，以此顺利达成财务管控目标。

　　(六)完善财务制度

　　基于房地产企业现代化管理转型背景下，应当建设完善的财务管控机制，还需要贯彻到实处。在开展财务制度规划以后，践行科学化的财务管理制度，显著提升财务管控执行力。对于实际执行阶段来说，管理人员要了解普及制度的关键意义，分析财务管理制度建设的必要性。在加强财务内控监督力度的同时，顺利的贯彻各项财务管控制度，规避财务管理制度流于形式化的问题发生。对现实的管理过程进行分析，房地产企业要采用精细化管理理念，并对企业运行环节存在的问题进行把控，做好财务数据分析工作。另外，以精细化成本管理理念为基础，开展清晰的财务管理工作，获取到真实的数据，以此为经营决策提供核心的依据。对于房地产企业来说，其需要贯彻财务管理政策，并且约束员工的工作行为，以此促进财务管理工作顺利进行。

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　　(七)合理利用财务管理软件

　　房地产需要引入配套的财务管理软件，以此显著提升综合财务管控效率，对员工的工作进行准确化、规范化管理。以专业财务软件为基础，做好财务管理的工作，加入细化财务会计核算的模块，发挥出信息管理的基本职能，有效的减轻财务人员压力。结合相关设定需求，企业结合自身的个性化发展服务、需求等，编制会计核算模块，获取到真实、可靠的会计数据，还有助于及时处理财务数据。财务工作人员要负责进行电子发票的管理，做好发票的交接工作，并且参与到企业的档案管理工作中，以便于获取到相应的财务信息。财务分析小组的工作人员需要编制财务报告与数据，并将财务信息披露出来，保证数据的及时性。在做好了信息处理工作以后，合理化的使用财务软件，做好监督管理的工作，然后启动财务内控的程序，确保财务软件监督到位。在此基础上，定期开展测评、修复工作，了解财务软件使用存在的不足之处，把控与监督经营风险。以科学化的管控策略为依托，发挥出资金的使用效益，规避坏账风险，及时回收资金，保障企业的资金正常周转。

　　(八)加大规模采购管理力度

　　在全新的经济发展形式下，房地产企业相关人员应当明确我国颁布的核心政策，并且从源头进行把控，加强成本费用监督力度。而提出精细化、科学化的管理理念，有助于顺利达成房地产企业开源节流的发展目标。房地产企业在采购原材料的阶段，需要提出货比三家的理念，开展公正、公平的投标活动。还要与其他房地产企业合作，实现规模化采购。采用加大规模采购力度的方式，对原材料成本使用情况进行把控，规避出现采购材料质量不过关、材料单价过高的情况。与此同时，以规模化采购为基础，促进与其他房地产企业的合作与交流，并对成本费用进行把控。企业应当结合内控流程，做好成本费用分析工作，梳理各个环节的费用支出情况，并且改进成本较高的环节，加强多个环节的成本费用管控工作。

　　(九)提升财务人员的综合素质

　　房地产企业从外部招聘与选拔员工，可以选择综合素养过关的员工，确保其可以做好自身的岗位工作，充分的了解财务管理知识。员工入职之后，房地产企业要确保专项培训工作到位，清楚的了解做好财务管理工作的重要意义，组织员工参与到培训活动、专题讲座活动中，掌握先进的管理理念，确保员工了解如何做好财务管理的工作，促进经营活动顺利开展。第一，房地产企业需要做好业务转型培训的工作，并且开拓员工的业务知识面，将技能传授给员工，做好职业规划工作，留住更多综合素养较高的人才。保证员工发展目标与房地产企业经营目标一致，挖掘员工工作潜能。第二，做好房地产企业在岗职工的继续教育工作、岗位员工培训工作，并且提升其职业道德素养、提升其工作能力，形成良好的财务内控意识，满足内部控制制度的实施需求。财务人员应当成为了解业务活动关键点的人才，学习与房地产项目相关的业务知识。

　　结束语

　　房地产企业要更加关注建设完善的财务风险内控机制，对财务内部风险控制资源进行控制，并且做好统筹财务管理工作。只有确保系统化的风险管理、控制工作到位，才可以确保财务内控风险管控工作顺利开展。其中最需要注意的问题就是，不同房地产企业在不同阶段的发展需求、财务内部风险控制情况也存在一定的差异，引发财务内部风险的因素也有很多。所以，房地产企业在开展财务内部风险控制工作的阶段，需要秉持从实际出发的核心原则，做好风险控制工作，优化财务管控机制。在加强房地产企业成本管控力度的同时，引入财务管理软件，实现动态化的监督与控制，不断提高财务人员的综合素养，为房地产企业可持续发展做出自身的一份贡献。——论文作者：洪金水

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