评析《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

发布时间：2013-03-19

最高人民法院2009 7月30日公布，9月1日实施了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁解释）。本文从优先购买权制度的性质、行使要件、行使顺序和对其的限制几个方面对解释本身予以评析。

一．解释21条将优先购买权确定为一种请求权对优先购买权的性质界定不科学

（一）将房屋优先购买权界定为债权，不利于保护承租人的居住权。

房屋优先购买权制度创设初衷是为了保障无房屋者的居住权这一基本人权。法律应当首先保证弱势者的居住权。就应该把推进法律关系的主动因素分配给弱势者，这就决定了将优先购买权定性为形成权更为科学。如果把优先购买权界定为形成权，同等条件下出租人与承租人之间买卖关系的成立与否只需承租人一人之意思表示即告确定，更有利于保障承租人的居住权。

（二）将优先购买权界定为法定强制缔约请求权，有混淆强制缔约与形成权之嫌疑

相关学者将解释21条的规定解释为债权性质的强制缔约请求权，对应的出租人就负有强制缔约义务。强制缔约是对合同主体自由原则的限制，但就合同内容却是协商一致所达成的。承租人只能和出租人为买卖行为，更重要的是合同内容也已经确定，标的为特定房屋，“同等条件”等。这两部分作为买卖合同主要的内容却是经由承租人一方行使优先购买权而告确定。此种经一人之意思表示即宣告法律关系产生的权利应该是形成权。

（三）将优先购买权界定为债权请求权，无法解释其行使期限法律性质分析。

解释24条第三款规定了承租人15日的忧虑期间。此意味着在出租人履行通知义务后15日内为优先购买权的有效存续和行使期间。那么此15日法律性质是什么？其实为不变期间，即不可中止、中断和延长，这具有典型的处斥期间的特征。而制约请求权的是诉讼时效，适用中止、中断和延长，两者相悖。

二．对优先购买权的行使要件规定不完备

优先购买权的行使有四个要件，即主体要件；启动要件：出卖方式；实质要件：同等条件；对行使期限作出界定。解释22、23和24条处分方式和合理期限都作了明确。然而，就完善优先购买权行使要件而言，解释也有其不足之处。没有对优先购买权的行使主体和实质要件作出规范。尤其是其中的实质性要件——同等条件这一规范的构成要件要素。司法解释没有能够明确界定“同等条件”这一构成要件是本次解释最大的缺陷之一。

三．解释24条第一款规定房屋共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。这一规定