如何制度化解决当前中国土地问题——对土地管理制度改革目标模式的探讨

发布时间：2021-07-26

　　【摘要】依据马克思经济理论，土地是经济发展的主要成本，因此保护好我国的土地资源，是实现可持续发展的先决条件。本文将对我国土地管理中的主要问题进行简要分析，并提出完善相关制度的改革建议。

　　【关键词】土地管理制度;土地问题;改革路径

　　随着土地价值的增长，我国土地管理机制的问题不断暴露。其中最为关键的问题，是短期获利与长期开发之间的矛盾，使用权、所有权与维护义务之间的矛盾，以及土地价值差异过大的矛盾。在构建新型管理模式的过程中，我国应当捋顺各方关切，并以谁受益谁负责的原则，明确相关责任。

　　1 我国当前较为突出的土地问题

　　1.1 土地定价权的问题

　　依据马克思经济理论，土地是经济发展的重要成本。随着我国经济总量的提高，我国的土地价格大幅提升。但由于定价机制的问题，我国的土地收益难以与市场价值相对接。首先，我国的土地用途已经被严格限定，但由于土地用途对土地价格的影响巨大，因此不合理的规划将使该地块的土地收益大幅下降。其次，部分企业会通过招商政策获取低价土地，之后通过转变土地用途，使该地块获得升值。这样的方式，使得以低价土地吸引企业的招商模式，逐渐失去了应用价值。这一问题的根源来源于以用途定价格的土地管理机制。

　　1.2 土地的使用效率问题

　　在土地价值快速提升的背景下，我国土地的利用效率大幅降低。首先，受到土地财政的影响，地方政府的城建规划往往超过了本地区的实际需求，部分地区存在严重的过度征地问题。这一问题的本质是将土地的长期价值进行短期变现，但由于过度开发，土地闲置的问题大量出现。其次，在招商引资的过程中，部分企业占据了过多的土地，在新常态背景下，工业产能与商业地产严重过剩，该用途的土地价值难以有效发挥。导致土地使用效率低下的主要原因是，地方政府对于土地资源的短期片面利用。

　　1.3 土地的维护问题

　　我国的土地存在过度开发，无人维护的问题。首先，在我国部分乡村地区，部分耕地的养分已被消耗殆尽。但若实施休耕，将会引发农民经济受损的问题，这一损失将由谁承担，成为了开展土地维护的关键问题。其次，随着地方债务规模的不断扩大以及土地财政的大幅萎缩，我国地方政府的财政压力不断扩大。这一问题，将使城市公共土地以及附着物的维护经费大幅缩减。

　　2 解决土地问题的制度构建

　　2.1 在保护公益用地的前提下引入市场机制

　　在巨额利益的引诱下，我国城市土地短期利用的问题较为严重。针对这一问题，我国应当重新构建土地定价机制，以体现城市土地所理应具备的价值。例如，我国可打破工业用地的补贴政策，并在城市的固定区域规划、建立工业产业园区。通过产业园区的建立，城市的功能区块将得以区分。同时地方政府应当出台土地变更的新政策，并鼓励城市内的工业企业搬迁。通过这样的措施，我国城市核心区的土地将全部转变为商业、住宅用地，地块之间的价差也将得以缩小。同时我国应当制定详细的城市边界，通过这以措施，城市土地供应总量将得到有效的控制。经过一系列政策调整，土地价格将于市场需求接轨。其次，我国应当制定严格措施，以保证城市公益性用地。城市的居民密度较高，公共服务可通过低廉的成本满足居民的生活需求，因此保护公益性用地，应当作为我国土地政策的重点工作。

　　2.2 以物业税取代土地财政

　　我国土地资源的使用效率普遍较低，部分地方政府在收到土地出让金后，往往会放松管理。针对这一问题，我国应当逐步减少地方政府对于土地财政的依赖，并通过物业税等政策，调动地方政府对土地管理的积极性。例如，在物业税中，可增设土地升值税。通过该税种，地方政府的建设意愿将得到增强。同时我国应当在中央财政中，设置土地盘活基金，并配套城市建设指导政策。例如，可针对周边变化环境较大的闲置地块，制定更为灵活的土地变更政策，通过这一政策的引领，现有征地竟得到有效利用。同时我国城市应当转变传统的景观建设观念，并围绕城市水源建设自然生态绿地。这样的规划理念，既可减少绿地建设的资金投入，也可使水源周边土质较为松软的土地资源得到有效利用。

　　2.3 增加使用期限并给予维护补偿

　　过度开发，无人维护的问题，将使我国的土地资源逐渐枯竭。针对这一问题，我国应当明确维护责任以及资金来源。首先，在农村地区，我国应当将土地的维护责任与使用权相挂钩。当下我国已经全面取消了农业税，因此农民的耕种负担较小，在这一背景下，土地使用者应当对土地的可持续利用负责。同时我国可利用城镇化发展的契机，为阶段性休耕的农民提供城镇就业岗位。通过这样的措施，农民可在休耕期间将会获得相应的经济收入。其次，针对城市土地以附着物的维护问题，我国地方政府应当结合社会力量，积极寻找出更为节约的维护方式。

　　3 结语

　　我国的土地管理模式仍然存在一定问题，在改革的过程中，我国应当积极明确责任与权力的范围，并协调好各方的关切，从而使土地管理机制更为有效。——论文作者：王文惠

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