华东政法大学华东大学：英国以房养老法律监管到位

发布时间：2013-11-27

　　“以房养老”在我国方才遭到关心，在英国却早已构成了成熟的轨制。“以房养老”处理的是衡宇所有权人有生之年难以实现的问题。于是，英国处理这一矛盾的次要体例就被称为“房产价值打算”。这一打算着眼于在人有生之年实现房产的残剩，即人身后遗留的，它是一个集贸易运作与规范限制两方面的打算。

　　英国房产价值打算的实现次要有两种路子:一个是终身典质贷款;一个是住房返还打算。终身典质贷款与美国的反按揭有必然的类似性，但在具体的设想上具有差别。终身典质贷款的焦点要素是(1)客户以住房为典质物向融资人进行贷款;(2)客户能够在住房中继续栖身;(3)在客户身后或分开住房(可能是转住养老机构)后，出售住房;(4)以住房出售的价款贷款本金及利钱;(5)还款后的残剩部门，依法承继。终身典质贷款具体能够分为复利典质贷款、付息典质贷款和商定还款额典质贷款。

　　在复利典质贷款中，客户能够一次性支取资金，也能够分期支取或按需支取部门资金。在支取资金之后，资金利用的利钱会主动累计到贷款本金之中，最初所有的本金及利钱都在客户身后，由住房的对价。这一体例虽然矫捷便利，可是利钱的累积将会很是敏捷。好比，若是一个客户贷款的数额是45000英镑，年利率是7%的话，15年后方法取的本金利钱合计124157英镑，而25年后，这个数字将高达244235英镑。

　　付息典质贷款部门处理了复利典质贷款的利钱累积问题。在付息典质贷款中，客户也能够领取必然命量的资金，而与复利典质贷款分歧的是，客户在贷款后，需要每月领取贷款的利钱。如许在贷款时，只需要本金就能够了。而每月领取的利钱跟着银行的利率分歧而变化，若是利率俄然升高，对于养老金相对确定的老年人来说，可能偿付有必然的坚苦。

　　商定还款额典质贷款与前两种贷款的区别就在于客户在贷款之时就曾经确定了还款时(客户归天之时)的数额。这个数额不随利率的变化而变化，但会遭到客户春秋和健康情况等要素的影响。

　　英国房产价值打算的另一个次要实现路子是住房返还打算。住房返还打算也是实现住房残剩的体例，但与终身典质贷款分歧的是，它的住房所有权发生了转移。在这一打算中，住房返还打算公司采办或放置他人采办客户的住房或住房上的部门。而客户则能够继续栖身在住房中直到生命终结。客户能够选择一次性支取住房的价款，也能够选择分期支取。可是一般环境下，在住房返还打算中，客户所获得的价款只相当于住房市场价值的20%到60%。由于受让人在客户死前难以实现对住房的拥有或再次出售住房。也是由于这个缘由，客户的春秋越大，所获得的比例也就越高。

　　“以房养老”打算的设想并不复杂，在凡是贸易中都是能够实现的，而其特殊性在于对老年人的，所以对“以房养老”打算的监管成为了英国的主要问题。英国对房产价值打算的监管机构是房产价值打算委员会。这个委员会的前身是平安住房收入打算委员会。20世纪80年代，人们对房产价值打算中的客户和消息公开提出更多的要求，于是，1991年，英国平安住房收入打算委员会成立了。它代表房产价值打算的供给方，而且为这一行业制定尺度，所有的为客户供给优良的保障。可是，这一委员会只是代表作为的供给方，并不克不及构成同一的规范，于是，英国成立了房产价值打算委员会，以扩大办理范畴。

　　房产价值打算委员会代表了房产价值打算市场中的所有供给方，它整合了平安住房收入打算委员会的行业规范委员会。此刻，这一委员会的都要恪守以下次要的权利:(1)对房产价值打算的信赖，以便退休时会选择这一打算;(2)在任何时候都要尽所有勤奋履意权利;(3)在所有买卖中传送对这一打算的优良预期;(4)好处冲突遭到严酷节制;(5)在任何时候都要尽到勤奋权利;(6)客户好处的最大化。

　　为保障客户好处，房产价值打算委员会还制定了行业行为规范，内容次要包罗:(1)客户有终身栖身在其住房中;(2)客户必需获得对打算简单易懂的注释;(3)客户有权礼聘律师以充实领会打算的内容;(4)客户有权将打算转移到其他恰当的财富上，并不因而而违约;(5)每一个打算都必需附加“无负面财富”，即贷款时的本息合计不得跨越房产出售的价值，以客户在归天时不会留下负资产。

　　自从平安住房收入打算委员会成立之后，其为英国50岁以上人群共计供给了27万份财富打算，融资规模达到121.2亿英磅。此中，有105亿英镑通过典质贷款的形式实现，16亿英镑通过住房返还打算实现。

　　除了“房产价值打算”之外，英国对以房养老还有更一般意义上的法令保障信任。任何住房或其他财富所有人，都能够选择将财富进行信任，并指定本人为受益人。如许在本人身后的受益权能够构成一种“残剩”，并成为遗产处分的对象，也能够用作融资。但一般信任体例更适合更为富有的人进里手产放置。

　　从2000年到2004年，房产价值打算在英国获得了迅猛的成长，申明社会对这一打算的需要很是强烈。而我国社会老龄化也日益严峻，以房养老打算的设想迫在眉睫。从英国经验看来，只要完美了对打算供给方的监管，真正能够保障老年益，这些打算才是可行的。