大城市专业化住房租赁企业发展思考
发布时间：2020-11-11
摘要：住房租赁企业是支撑住房租赁市场发展的主体，建设租购并举的住房制度离不开住房租赁企业的健康发展。重庆是中国西部唯一直辖市，其住房租赁企业的发展状况在一定程度上反映了西部大城市住房租赁企业的特点。文章以重庆为样本分析住房租赁企业存在的问题并思考促进其发展的举措，可为西部城市类似问题的解决提供参考。
关键词：住房租赁企业;西部大城市;租赁市场
住房租赁市场的建设是租购并举住房制度建设的关键，而专业化、机构化住房租赁企业则是建设租赁市场的主要主体。与其他大城市相比，虽然重庆住房市场一直较为平稳，但近年房价明显增长、城市人口吸引力明显提升，在城市新市民住房困难、城镇开发空间有限、存量房已具规模等形势下，重庆住房租赁市场的发展越来越被重视。2019年，重庆市入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单。解决好专业化、机构化租赁企业的发展困难，促进其发展，将对重庆市住房租赁市场发展起到重要作用。同时，促进重庆住房租赁企业发展的办法也将对西部地区其他住房租赁市场存在类似情况的城市提供有益参考。
1重庆市专业化、机构化住房租赁企业发展现状
(1)知名企业进入，但总体规模不大。重庆市专业化租赁企业主要集中在主城区，目前已有龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓、红璞公寓、保利公寓、招商壹间公寓、碧桂园碧家公寓等一批知名企业。但从部门调研数据看，重庆主城区专业化租赁企业约160家左右，总规模并不大。同时，根据对部分专业化企业的抽样数据，过半数的企业房源数在500套以下。(2)以单纯租赁企业和私营企业为主。从租赁企业发源看，多数为纯粹的租赁企业，部分是开发、中介、酒店住宿等企业拓展业务而来。这使得租赁企业业务除了长租公寓经营，还有房屋托管经营、酒店经营、房屋中介服务、房屋装修等。从投资情况看，私人控股企业占绝对地位，尚无重庆本地国有专业化租赁企业。(3)企业轻资产经营为主，整体出租情况较好。从调查企业看，利用自持房源经营的企业不多，大多数企业都是通过承租方式解决房源问题。同时，专业化租赁企业被消费者接受的程度较高，企业出租率基本都在九成以上且以1年以上的长租为主。(4)企业管理服务意识较强。从调查看，具有一定规模的专业化租赁企业大都建立了较为完备的房屋、租客管理服务制度。一些企业还推出各具特色的“安心承诺”。如真实月付拒绝“租金贷”、100%真房源、报修实时响应等，并针对承诺有相应违约赔偿。为提升管理服务效率和承租人体验感，企业大都使用了智能管理设备、智能家电设备、信息化支付方式等。(5)企业处于住房租赁产业发展初期阶段。重庆住房出租主体九成为非机构的个体，如房屋业主、私人“二房东”，租赁市场发育不足。以2015年全国人口抽样调查数据为例，当年重庆市流动人口占常住人口为例为23.7%，而城市家庭户住房来源为租赁的仅17.8%，流动人口比例明显高于居民住房租赁比例。同时，重庆城市居民住房租赁比例明显低于当年北京33.6%、上海32.7%的比例。目前虽然重庆市成立了相关行业自律组织—房地产租赁专委会，但尚未出台有关行业管理方法、租赁行为规范、租赁产品标准等。
2重庆市专业化、机构化住房租赁企业发展存在的困难
2.1信息不畅，企业房源获取难
(1)缺乏可靠的供需信息交流服务平台，出租难与承租难并存。市场存量闲置房与租赁企业之间缺乏有效的供需衔接渠道，可供企业承租的房源信息碎片化。一方面有闲置房想委托出租的业主找不到可靠的委托机构，另一方面企业难以便捷获得可靠房源信息。企业筹集可供出租的房源需要投入较大找房成本。(2)符合住房租赁经营要求的可供选择物业少。租赁企业对物业往往有地段较好、周边交通方便、生活服务配套齐全、房屋条件较好、产权清晰、房源具有一定集约度等要求，但满足这些综合条件的房源相对较少。
2.2住房租赁行业盈利能力偏低，企业融资渠道少
(1)重庆市住房租赁行业所处阶段限制了企业获利水平。从调查看，由于重庆近年住房价格相较于过去有明显提升，企业获取房源的租金成本增加。但重庆住房租赁市场需求并没有显著提升，企业出租租金增长不明显。这使得专业化住房租赁企业虽然普遍出租率较高，但盈利并不乐观。与外地发达城市相比，住房租赁企业在重庆的盈利能力相对较弱。如某些长租公寓企业反映，他们在杭州、北京的项目要比重庆项目的收益率高出10余个百分点。(2)多数企业资金来源渠道少，融资困难。虽然知名品牌企业一般都有较好的融资渠道，但多数小企业依然以自筹和传统抵押贷款、信用贷款为主。个别企业还使用了装修贷、民间借贷、房租贷。
2.3优质企业话语权不高，负面舆论影响发展
(1)专业化品牌住房租赁企业市场占有率不高、话语权不足。重庆市龙湖冠寓等品牌长租公寓业务正在起步，特别是外来品牌长租公寓企业业务量不大。当前出租房屋私人(二房东)供给在九成左右，由于专业化规范经营企业投入大、成本高、价格高，在市场抢夺消费者竞争中相较处于劣势。专业化优质租赁企业在重庆市场还没形成强劲合力，还没对广大租赁客户和待租房业主产生普遍影响，难以发挥引领行业发展的作用。(2)不良企业造成行业负面舆论，影响合规企业市场形象。重庆个别租赁公司盲目竞争，特别是出现了小家联行拖欠房东租金、押金难退等事件后，消费者对住房租赁托管行业产生糟糕印象，使得消费者以及闲置房业主对合规企业也产生抵触情绪。
相关期刊推荐：《住宅与房地产》以推动我国城镇住房制度改革，推动城镇住宅建设和房地产业的体制改革与健康发展为办刊宗旨，探索发展我国社会主义房地产市场，解决城镇住房问题，提高人民居住水平的途径，在住宅与房地产领域的理论和实践间架桥铺路，为全国物业管理、房改系统工作人员，海内外住宅与房地产行业的理论研究者和实际工作者、广大企事业单位和城镇居民提供了及时、详实的业内新闻和行业内有理论指导意义的研究文章，引起了业界的强烈的反响。
2.4行业管理服务无法满足专业化企业规范发展需求
(1)政府部门对行业发展宏观指导不足。重庆市还未出台指导住房租赁市场发展的纲领性文件。租赁企业虽然看好该市租赁行业前景，但对市场发展的整体蓝图不清晰，难以把企业发展具体方向与地区住房租赁市场发展宏观方向精准对接起来。(2)现有管理办法不适用于新兴的专业化租赁企业。目前重庆市住房租赁市场管理依据是《重庆市城镇房地产交易管理条例》中“房屋租赁”专章，但该专章10条规定已无法满足发展需求。专业化住房租赁企业区别于传统经纪机构、住宿企业，对其分类界定、行业管理界定不明晰，影响企业规范化发展。(3)行业组织欠缺有效自律手段。一方面尚没有行业性从业规范及产品标准等，行业正向导向缺少标尺，消费者难以区分产品、企业的优劣;另一方面行业信用考核和自律惩戒制度不足，对租赁企业行为的约束力不高。
2.5支持专业化住房租赁企业发展的政策不足
(1)租购不同权抑制了消费需求，影响企业业务拓展。住房租、购人目前在户籍、民政优抚、优质教育等社会服务方面权利不一样，在参与居住小区、社区治理方面实际权利也不平等。(2)支持企业发展的金融政策不足。住房租赁项目收益低、缺少抵押物、还款来源不确定。现有金融机构融资产品适用性不强，缺乏符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案以及政策性贷款支持。同时，住房租赁企业缺乏有效增信手段，没有相关风险分担的保险产品以及政府扶持举措，金融机构“不敢贷”“不愿贷”。(3)支持企业盘活存量房的细化政策不足。一方面，公租房、安置房等政府或国有企业房源的经营及盘活存在问题;另一方面，专业化租赁企业没有较好途径参与这些房源的经营盘活。此外，虽然有政策允许闲置商业、办公等物业改为租赁住房，但没有明确这些物业改造后用地性质与房屋实际用途不一致如何处理、房屋性质如何认定，使得消防等行业管理适用办法、水电气等价格执行办法不明晰，造成政策难以落地实施。
3对重庆促进专业化、机构化住房租赁企业发展的思考
3.1出台住房租赁产业发展指导意见，重点支持两大类专业化租赁企业发展
住房租赁产业是房地产业重要组成部分，出台重庆住房租赁产业发展指导意见不仅有利于引导、促进住房租赁产业发展，为专业化企业指明行业发展方向与重点，还将对补齐该市住房市场短板、促进房地产业健康发展起到重要作用。鉴于重庆租赁企业规模还有待提升的现实情况，需着力发展两类企业：其一，针对居民分散存量房的住房代理经租企业。可重点支持有实力的中介企业、物业企业等利用其房源优势开展存量房代理经租业务。同时，引进外地运营经验丰富的存量房租赁知名企业，并扶持、规范目前已有的存量房代理经租企业做优做好。其二，针对集中式物业的住房租赁企业。重点发挥冠寓等企业的引领作用，带动更多开发企业向租售并举转型;鼓励商业商务等非住宅物业持有机构，通过物业改建为租赁住房，转型为住房租赁企业。
3.2强化房屋租赁市场规范，加强行业管理与舆论引导
(1)加快完善矛盾集中领域相关管理办法。重点包括从业主体门槛标准、租赁企业登记和资质管理制度、房屋租赁失信交易行为监管制度以及房屋租赁管理办法等。(2)做大行业协会组织。充实协会的住房租赁企业成员单位，将行业组织建成专业化、机构化住房租赁企业汇集之所，形成行业领路人集群。(3)研究制定相关行业规则。主要包括住房租赁范式合同、住房租赁产品标准、住房租赁服务行为规程、行业自律公约和惩戒约定等。(4)建立行业诚信体系。以租赁企业、中介机构、从业人员等为对象建立信用体系，明确失信行为认定标准，建立“红黑名单”，实施守信联合激励和失信联合惩戒。(5)宣传树立行业正面形象。及时响应行业不良事件，将个别人行为与行业行为区分开。多方宣传优秀租赁企业、好的典型事例，推介好的租赁产品，引导消费者正面认知住房租赁企业、住房租赁行业。
3.3打通房源信息对接渠道，扩大租赁企业房源供给
(1)搭建社会闲置房供应与租赁企业房源需求间的信息对接平台。一方面，依托重庆相关职能部门牵头建设的“互联网+住房租赁信息化综合服务平台”，为租赁企业和有房屋租赁委托意愿的业主开辟服务专区，提供信息对接、委托租赁交易等服务。另一方面，规范市场化住房租赁信息服务平台，强化房源、主体真实性验证，整顿治理发布虚假、欺诈信息等行为。(2)统筹各类政策性住房，丰富租赁企业房源。一方面，探索重庆公租房所有权、监管权、经营权分离，引入专业化租赁企业运营管理，在满足基本住房保障任务的基础上，面向其他群体盘活闲置公租房。另一方面，针对原有公房大都位于城市中心区的情况，结合老旧城区有机更新、老旧小区改造，引入租赁企业盘活各类公房资产。(3)结合市场需求规划新建一批租赁房房源。在地铁站等交通便捷地区、教育资源较为集中的学区、生活服务配套齐全的商圈等租房需求较大的区域，适度新建租赁房。探索借鉴工业用地灵活供应制度，试点纯租赁住房用地只租不让、先租后让、租让结合等供应方式，探索拥有土地的政府平台与市场化租赁企业以共有产权方式共建。
3.4对专业化租赁企业的发展给予政策扶持
(1)从政策上激发租房需求，扩展租赁企业发展空间。梳理现有城镇居民享有各项权利中与户籍、住房所有权挂钩的具有身份限制的规定。在具备条件的区域先行解除政策限制，根据探索情况逐步推广，有序实现租购同权。(2)出台有利于企业降低经营成本的财税及金融支持政策。在落实国家关于支持住房租赁市场发展的相关税收减免优惠政策举措基础上，针对企业缴纳地方税收部分给予优惠。探索设立住房租赁企业贷款专项扶持基金或风险补偿金，为企业贷款增信。争取政策性金融机构比照保障性住房建设或棚户区改造贷款优惠条件，向满足一定条件的企业发放长期低息贷款。(3)出台化解企业商办等物业改造为租赁住房后顾之忧的具体管理政策。重点是根据实际用途确定房屋用地的住宅用地性质，按照改建后房屋实际使用功能开展消防等审批验收及管理，水电气等执行民用价格等。——论文作者：杨玲
