“未来法治”：中国房地产区块链法律研究

发布时间：2020-01-09

　　摘要：“未来法治”研究是关于区块链、大数据、人工智能、物联网等工业革命4.0时代潮流的法学研究，其思考的是科技与法律的交叉融通关系。房地产是最基本的不动产，是人类最为重要的财产形式，但目前房地产区块链的相关法律却呈现欠缺状态。因此，应制定《区块链管理条例》有效适用于房地产领域，并在房地产相关立法中增加有关区块链的规定。通过“未来法治”对房地产区块链立法之理论指引，实现效率价值与安全价值的统一、房地产主体与区块链主体的对接、数据权与土地发展权的有效因应并以房地产区块为基本单元构建房地产区块链。通过“未来法治”对房地产区块链立法之制度航照，完善房地产区块链运作流程，加强房地产区块链信息公开，健全房地产区块链组织激励机制，强化房地产区块链责任约束机制。

　　关键词：区块链;房地产;“未来法治”;工业革命4.0

　　继大数据、人工智能、物联网之后，区块链也在2018年迎面而来，引起全球关注。区块链以区块为单元，是分布式记账、去中心化、共识参与、公开透明的技术模式，从虚拟货币发展到智能合约，再延伸到社会服务各个领域。区块链的产生和发展，颠覆了经济社会诸多领域的传统交易模式，预示着虚拟时代的真正到来。房地产区块链是通过分布式算法的代码表达，构建开放性、可编程的房地产运营技术平台，实现“去中心化”的最优参与。作为新生事物，房地产区块链难免存在诸多争议，但其却可以有效解决房地产运营的信息不对称问题，极大地提升房地产运用效率，助推满足老百姓“美好生活需要”。2018年3月，易居中国“房链”作为房地产区块链试点，预示着房地产区块链时代已经到来。法律作为国家强制力的最后保障，应该在房地产区块链发展之中发挥更大的规范作用。

　　目前，国内外法学界关于区块链的研究，主要集中在科技法、知识产权法、金融法等层面的探讨。尚未有研究深入探讨房地产区块链问题，更未曾从“未来法治”的高度加以宏观统筹。究其原因，主要是因为房地产领域并非区块链适用的初始领域，与区块链的交接尚待时日。相应地，学界对其关注不多，甚至可以说是空白，从而为本文留下些许创新空间。本文中的“房地产”必须严格符合国家法律规定，城市房地产毋需多论，但不能在农村随意开发和非法商业化。本文在房地产领域引入区块链，从而彰显“未来法治”思维，通过法理证成、立法设计推动房地产区块链的有序发展，迎接区块链时代的到来。

　　一、中国房地产区块链现有立法考察

　　我国《宪法》(2018年)第十条规定土地所有权问题，提出“必须合理地利用土地”，如何合理利用则为立法留下操作空间。法律层面，《物权法》(2007年)第四十七条规定城市土地问题，第十二章专门规定建设用地使用权，第一百八十二条规定房地产抵押问题，不同程度地涉及房地产实际交易;《城乡规划法》(2015年)从宏观层面规范土地与房地产运营;《土地管理法》(2004年)第二章、第五章分别规定“土地的所有权和使用权”与“建设用地”问题，但只是从土地管理的角度，缺乏商业化的考量;《城市房地产管理法》(2009年)详细规定房地产开发、转让、抵押、租赁、权属登记及相关中介服务，为房地产区块链发展提供基本法律支撑。行政法规层面，《土地管理法实施条例》(2014年)、《不动产登记暂行条例》(2014年)、《城市房地产开发经营管理条例》(2018年)等一系列关于房地产的行政法规并无直接关于区块链的规定，但是国务院规范性文件①陆续规定了区块链问题。部门规章层面，国家互联网办公室《区块链信息服务管理规定》(2019年)是当前的基本规范。而住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》(2010年)、《房地产经纪管理办法》(2016年)等部门规章与自然资源部制定的《不动产登记暂行条例实施细则》(2016年)、《不动产登记资料查询暂行办法》(2018年)等部门规章均无直接规定，但是各类部门规范性文件②关注了区块链问题。总之，随着区块链在我国的迅速发展，有必要再以部门规章形式制定《区块链管理办法》，在必要时提升为《区块链管理条例》的行政法规形式，并有效适用于房地产区块链发展。

　　地方立法向来有先试先行的创新优势，但关于区块链的具体条文表述很少，应当鼓励开拓创新。例如，《杭州市城市国际化促进条例》(2018年)第十九条规定“支持利用互联网、大数据、云计算、区块链、人工智能等技术”。值得关注的是，直接以“区块链”命名的地方规范性文件已经出现。例如，广州市黄埔区人民政府办公室、广州开发区管委会办公室《广州市黄埔区广州开发区促进区块链产业发展办法》(2017年)，规定培育奖励、成长奖励、平台奖励、应用奖励、技术奖励、金融支持、活动补贴等内容。又如，贵阳市人民政府办公厅《关于支持区块链发展和应用的若干政策措施(试行)》(2017年)，规定主体支持、平台支持、创新支持、金融支持、人才支持等内容。区块链作为新生事物，是否应当推广，立法者尚存疑虑。相比之下，从各地区块链发展现状出发，地方立法更具可操作性。未来可以通过地方政府规章(如《广东省区块链管理办法》)乃至地方性法规(如《广东省区块链管理条例》)的形式创新性地规定地方特色的区块链问题，并逐渐推广至房地产地方立法之中，可有效推动各地房地产区块链的特色发展。

　　二、房地产“未来法治”之提出：科技与法律的关系再思考

　　区块链已经成为2018年全球焦点话题，携手大数据、人工智能、物联网等共同推动工业革命4.0的迅猛发展。中国人民大学法学院在国内首创“未来法治研究院”，大力推进“未来法治”研究。本质上讲，“训练有素的想象”导致“所有伟大的科学发现”[1]。“未来法治”研究的是关于区块链、大数据、人工智能、物联网等工业革命4.0时代潮流的法学研究，从而不断思考科技与法律的交叉融通关系。“未来法治”着眼于“未来”，并具备以下法律特征：其一，前瞻性。“未来法治”研究是关于工业革命4.0未来趋势的研究，而非目前情况的研究，因此具备高度的前瞻性。其二，创新性。“未来法治”应具备创新发展思维，大胆进行创新性的法理研究与制度探索，以期实现重大突破。其三，规律性。“未来法治”并非“空想”或胡思乱想，其既要遵循工业革命4.0的科技发展规律，也应遵循中国特色法律体系发展规律与法学研究发展规律。

　　房地产“未来法治”是“未来法治”在房地产领域的深化，房地产区块链法律作为房地产“未来法治”的最新代表，体现了房地产资源、现代高科技与法律的交叉融通。区块链的初衷是利用现代高科技手段，达到去中心化、共识参与、公开透明等目的，符合现代社会意思自治、多元善治的基本理念。亦即，房地产区块链尽可能在区块链技术规则之内完成房地产交易，而非凭借土地资源、经济管理、国家政策乃至法律手段来推进房地产交易。区块链强化了技术的重要性，其中“挖矿”过程最为典型，而且在正常情况下所有流程可以在技术可控范围内完成。然而这种情况过度弘扬技术乐观主义，容易触发盲目的技术崇拜，有意识地排斥外来因素(包括法律)的介入，逐渐使区块链变成法律的“盲点”，进而导致新型高科技违法犯罪行为频发。现代科学的精神特质包括“普遍主义”“公有性”“无私利性”“有组织的怀疑态度”，这些也是“制度上必需的规范”[2]。房地产作为人类最为重要的财产形式，自古以来都是法律重点保障、促进的领域。房地产区块链源于房地产，最终落脚点依然是房地产，区块链只不过是利用科技手段加快房地产交易“虚拟”平台的发展，等于提供了另外一种平台模式而已。因此，在房地产区块链发展之中，科技不能替代法律，科技与法律应当是协同并进的。

　　房地产区块链并非房地产行业的“洪水猛兽”，其关键在于前瞻性地依法引导，体现“未来法治”之“未来”特性。房地产作为人类最为重要的财产形式，区块链则是工业革命4.0的最新体现，两者如果能够有机结合则成为未来高端的房地产交易模式，辩证地“为科学而科学”[3]，则可以有效拓展房地产运营潜力，推动房地产多元平台的繁荣发展。易居中国的“房链”模式只是一种初步探索，需要不断涌现新的房地产区块链实践模式，重点解决智能合约、共识确认、交易成本、系统漏洞等相应的法律问题，从中归纳区块链技术背后的立法需求。未来应在《区块链管理条例》之中赋予“提高区块链交易效率，保障区块链交易安全”的立法宗旨，有效适用于房地产领域，并在房地产相关立法中纳入区块链的规定，全面规范我国房地产区块链的有序发展，从而妥善地处理科技与法律的关系。

　　三、法理证成：“未来法治”对房地产区块链立法之理论指引

　　房地产区块链目前立法层面亟待完善，为“未来法治”研究留下足够的思考空间。法律价值引导整个立法设计，“未来法治”必须实现效率价值与安全价值的统一。法律关系构筑“未来法治”的具体脉络，在法律主体层面实现房地产主体与区块链主体的对接，在法律权利层面实现数据权与土地发展权的有效因应，在法律客体层面以房地产区块为基本单元构建房地产区块链。房地产区块链立法的同时要符合房地产立法规律与区块链立法规律，“未来法治”对房地产区块链立法提供强大的理论指引，促进相应的法理证成。

　　(一)“未来法治”之法律价值统一。“未来法治”的“未来”着眼于工业革命4.0的迅速发展，彰显效率价值，而“未来”是充满不确定性的，从而存在各类潜在风险，因此安全价值至关重要。一方面，效率价值。房地产区块链不存在中心系统，而是充分开放，所有交易者只要符合条件都可以加入区块链参与运算。智能合约推动自动执行性，排除语言、风俗、制度等造成的认知障碍。通过有效激励促进所有参与者积极运用现代化手段计算“谜底”，不断产生新的区块。另一方面，安全价值。虽然信息对所有参与者公开，但必须经过法定授权才可以访问相关信息。只能修改自身电脑信息，难以篡改系统参与者存储的数据。如果想篡改某一区块，则该区块后续的区块也要相应篡改，即必须从需要篡改的那个模块开始重新一级级篡改。但最长的链条才是正确的链条(存在被黑客攻击的可能)，而且一直在链接，因为无论如何，个人的篡改速度达不到区块链之中全体参与者计算正确区块的链接速度。因此要鼓励更多参与者加入区块链，提高系统稳定性，防止非法篡改，进而维护系统安全。应当指出，区块链在房地产领域的运用尚处于初级阶段，存在很多不确定的风险，因此相关立法必须以安全价值作为底线，在确保安全价值的基础上去提升行业效率，然后又通过提升行业效率来保障安全价值。总之，在“未来法治”指引之下，任何时候不能牺牲安全价值去片面追求区块链盈利，否则最终必将爆发房地产危机、区块链危机。

　　(二)“未来法治”之法律主体对接。“未来法治”的法律主体是市场、政府、社会的有机统一，可以是现实存在者针对工业革命4.0的不断自我创新，更应当是未来产生、发展起来的新兴主体。国家对房地产区块链运行设置专门的监管机构，保证全面、实时监管。例如，贵阳市2017年成立贵阳区块链发展和应用推进工作指挥部，由大数据、科技、工业和信息化、金融办、开发区管委会等部门有关人员组成。如果是房地产区块链，还应加入自然资源、住房和城乡建设等部门有关人员。房地产区块链监管机构的基本职责包括：一是加强宏观调控，如宏观规划、政策建议、区块链标准制定、协调推进房地产区块链的有序发展。二是市场监管，如房地产区块链的反不正当竞争、反垄断、参与者保护等。三是公共服务，如为区块链产业集聚提供公共基础设施、普及房地产区块链常识。房地产区块链准入管理机构具体包括：一是房地产区块链登记机构。登记机构负责对申请加入区块链的申请者进行身份有效性确认，创建注册证书。二是房地产区块链证书颁发机构。证书颁发机构分为根证书颁发机构、注册证书颁发机构、交易证书颁发机构、TLS证书颁发机构等。按照准入时间，房地产区块链参与者分为原有参与者、后续参与者。原有参与者是一开始就参与房地产区块链系统，从初始区块开始运作的人。后续参与者是区块链增长过程中才加入的，一开始并不能马上参与计算，必须获得与其他节点同步信息、更新到一致状态之后，才能开始参与区块链运作的人。总之，在“未来法治”指引之下，房地产区块链监管机构、准入管理机构、参与者、相关社会组织等必须共治互动，协同推进房地产区块链的有序运行。

　　(三)“未来法治”之法律权利因应。“未来法治”的权利范畴既可以是第三代权利范畴的创新发展，也可以开拓出第四代权利范畴。一是数据权。数据权是大数据时代对大数据开发、收集、使用、转让、维护、保密等的权利，是一种应有权利而非实有权利。房地产区块链对应的数据权可以分为完全公有、分节公有、事实专有、部分公有。其中，完全公有是任何人皆可自由得到房地产数据，真正实现“去中心化”;分节公有是按节点区分，由不同机构控制节点内房地产数据的获得，共同组成机构联盟，需要签订入盟协议，属于“多中心化”;事实专有是具体机构控制全程房地产数据的获得，事实上依然是“中心化”;部分公有是一部分房地产数据属于任何人自由获得，一部分属于具体机构控制房地产数据的获得，属于“部分中心化”。二是土地发展权。土地发展权是现有法定权利之外，因土地利用方式多样化、土地收益差异化而产生的新型应有权利。房地产区块链将现代化的区块链技术运用于房地产交易之中，实现产权交易与经营权运作的分离，深入挖掘“一房二权”的资本化模式，最大限度地挖掘房地产发展潜能，真正实现土地发展权。总之，在“未来法治”指引之下，数据权与土地发展权同为房地产区块链的基本权利范畴，并以之为核心构筑房地产区块链法律体系。

　　(四)“未来法治”之法律客体细化。“未来法治”立足于工业革命4.0的创新事物，诞生了大数据、人工智能、物联网、区块链等全新客体。房地产区块链是由诸多房地产区块有序链接而成，房地产区块是房地产区块链的基本单元。一般而言，房地产区块包括区块头与区块体。其中，区块头包括版本号、时间戳(房地产区块生成时间)、前一房地产区块哈希值、Merkle根、挖矿难度目标、随机数等，区块体包括房地产交易摘要信息、Merkle树(一层层直到Merkle根，Merkle根与房地产交易有关)。对房地产区块谜底的计算是非常困难且需耗费大量的物力，所以才必须有激励机制，但一旦计算出来再加以验证却比较简单，从而容易达成共识。房地产区块链的整个运作模式包括网络状的多个层次，具体如下：一是数据层。数据层包括房地产区块链各方当事人数据、房地产交易数据等，是整个房地产区块链的核心。二是网络层。网络层是分布式组网，便于数据传播、数据验证。三是共识层。共识层是网络节点的共识算法。其中，工作量证明机制(PoW)坚持“bestchain，最好的链”原则与收益奖励，算力越大，成功概率越大，安全权重越大。此外，还衍生出许多创新形式，如股权证明机制(PoS)、股份授权证明机制(DPoS)等。多个结点达成共识才能保证交易结果有效，共识机制体现彼此的认可。通过算力竞争、经济激励(如区块生成、挖矿奖励)让更多的参与者加入计算之中。四是合约层。合约层既包括房地产交易智能合约(即申请者发布交易消息，接受方通过广播表明接受，网络参与者加以验证确认)，也包括房地产区块链各类管理规定。五是应用层。应用层是房地产交易的应用场景，客户端可以行使注册、登录、交易、查询、转账等指令。值得注意的是，房地产区块链的背后是虚拟财产，即用数字化形式出现的虚拟财产或者成为参与者权益性体现。在“未来法治”指引之下，需要线上与线下有效对接，将虚拟财产真正转化为可供量化、在现实中使用的私人财产。

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