政法核心论文发表网-开发区土地集约利用理论研究

发布时间：2013-08-12

　　摘 要：本论文以开发区为研究对象，从理论、实证和对策建议三方面进行研究。在理论方面，总结了国内外相关研究进展，叙述了土地集约利用的四大理论，奠定了基础理论依据。在对策方面，针对开发区土地利用过程中存在的一些问题，提出相应的建议，涵盖政策、管理和技术等方面，如转变供地方式，严格土地管理机制，制定科学的土地规划等，对今后开发区进一步发展和土地集约利用有一定的借鉴意义。

　　关键词：政法论文,论文发表网,土地集约利用,评价指标,开发区

　　一、前言

　　建设资源节约型社会，是全面落实协调可持续发展的必然要求。其中，土地集约利用是资源节约的一个主要方面。土地资源作为一种稀缺的不可再生资源，是自然资源的重要组成部分，是生产过程中不可缺少的生产要素，是人类赖以生存的基础和保障。随着城市化进程的加速和我国人多地少的基本国情，人口、资源和环境之间的矛盾日益凸显，决定了它必须走集约利用的道路。

　　开发区作为一个地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备很好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的武器。因此，对开发区土地集约利用进行研究可以说是当前的重大课题之一。开发区是我国经济对外开放的先导区，其对土地的开发与利用应该成为一种集约化的典范。本文的研究意义具体体现在:

　　(1)完善了土地集约利用的理论体系

　　一直以来，城市土地集约利用备受众多学者的关注，亦是研究重点，一度忽视了开发区土地的利用。本文的研究正好是针对开发区土地集约利用而言，在某种程度上使土地集约利用的理论更加完善。

　　(2)通过构建开发区土地集约利用评价指标体系，对南京经济技术开发区土地集约利用的现状进行评定，可直观反映出南京经济技术开发区的土地集约利用水平，从而为政策制定等提供相应依据。

　　(3)有利于引导其他开发区土地利用的集约化方向，为其提供一定的参考。

　　本文的研究能为各类型开发区土地集约利用的研究提供参考。

　　二、开发区土地集约利用理论基础

　　1. 城市土地集约利用

　　土地集约利用的概念，最初来自于农业土地利用，是由大卫·李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首先提出的，认为农业土地集约利用是指在一定面积的土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小的土地面积上获得高额产量和收入的一种农业土地经营方式。其核心是提高土地的使用效率，主要是通过科学的经营管理，充分发挥积聚效益，不断提高劳动生产率和土地使用效益推动经济发展的模式。

　　城市土地集约利用的研究是从农地集约利用借鉴而来，诸多中外学者对其进行了研究。但由于城市土地利用自身的复杂性，目前还没有统一的定义。城市土地集约利用就是在某一时点、某一区域的城市土地中，在获得城市最大规模效益和集聚效益的基础上，以土地合理利用为前提，通过增加土地投入、改善经营管理方式等途径，来获得土地的最佳综合效益。

　　2. 开发区土地集约利用

　　开发区土地集约利用是城市土地集约利用的组成部分，其内涵可以借鉴城市土地集约利用的一般概念。根据可持续发展的涵义，结合我国开发区土地利用现状可以认为开发区土地集约利用就是通过协调开发区土地利用类型的结构、比例、空间分布与当地自然特征和经济发展之间的关系，使开发区土地资源充分发挥其生产与环境功能，以达到社会、经济和生态的最佳综合效益。它包括以下几层含义：用地数量节约;用地空间集约;用地结构和布局优化;开发区土地利用综合效益最大化。

　　因此，开发区土地集约利用不是要冻结开发区的发展规模，不再增加新的用地，更不是在开发区内见缝插针，加大建筑密度，这种举措既违背了经济发展和城市化的基本规律，同时会造成基础设施超负荷运转，反过来导致开发区的生产效率低下、不符合土地集约利用的目的。其科学内涵不在于寻求最高的土地利用强度，而在于寻求最优的集约度，以实现社会、经济和生态三者综合效益的最大化。

　　3. 开发区土地集约利用的意义

　　我国开发区尤其是省级以下开发区，由于盲目攀比，土地闲置、土地利用率低下、用地结构不尽合理等问题仍旧存在，而随着开发区的快速发展，土地集约利用的重要性越发凸显。具体表现为：

　　(1)开发区实行土地集约利用是我国土地国情的客观要求。

　　(2)开发区实行土地集约利用是实现开发区经济增长方式根本转变的重要内容。

　　(3)开发区实行土地集约利用是针对土地利用粗放、浪费严重而采取的重大举措，是实现开发区可持续发展的必经之路。

　　我国土地资源特别是建设用地粗放利用十分普遍，主要表现为总量失控、扩张过度，各类用地结构不合理，土地资源浪费严重。因此，对开发区实现土地集约利用，转变土地利用方式，有利于促进开发区经济、社会和环境的协调发展，有利于促进开发区的健康和可持续发展。

　　三、开发区土地集约利用评价指标体系的构建

　　1. 指标体系构建的原则

　　合法性与政策导向性：评价指标体系的构建首先必须符合国家有关法律、法规和产业政策。同时，各级政府为开发区的土地利用和管理制度了一系列方针政策，评价时应以此为导向。

　　全面性与典型性：指标体系应涵盖反映开发区土地投入、使用强度和经济效益等方面的内容，其设计应达到一定的广度。由于指标繁杂，设计时注重具有代表性、典型性的指标，即注重指标对评价目标的贡献程度。

　　主导性与独立性：土地集约利用评价的指标多种多样，选取时应体现影响开发区土地集约利用的主要因素，将其作为必选因素，选择相对独立不相关的指标，避免互为解释和重复计算，尽可能对开发区土地集约利用进行切合实际的评价。

　　可比、可行、可操作性：所选取的指标体系应简单明了，基础数据统计口径一致、易于获取，做到可以量化和对比。

　　定性与定量相结合：评价时采用定性分析与定量计算相结合，定量计算为主，定性分析为辅。

　　2. 指标的选取

　　基于对开发区土地集约利用内涵的界定，根据指标体系构建的基本原则，参考国土资源部2008年下发的《开发区土地集约利用规程(试行)》，开发区土地集约利用程度评价应该从土地利用状况、用地效益和管理绩效三方面考虑。设计的指标体系包括目标、子目标和指标3个层次，并对每个指标的计算予以说明。

　　表1 开发区土地集约利用规程-总体评价指标体系(试行)

　　目标子目标指标指标值测算

　　土地利用状况土地开发程度土地开发率已达到供地条件的土地面积/不可建设土地以外的土地面积,单位为%

　　土地供应率已供应国有建设用地面积/已达到供地条件的土地面积，单位为%

　　土地建成率已建成城镇建设用地面积/已供应国有建设用地面积，单位为%

　　用地结构状况工业用地率已建成工矿仓储用地面积/已建成城镇建设用地面积，单位为%

　　土地利用强度综合容积率已建成城镇建设用地内的总建筑面积/已建成城镇建设用地面积，无量纲

　　建筑密度已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积/已建成城镇建设用地面积, 单位为%

　　工业用地综合容积率已建成工矿仓储用地上的总建筑面积/已建成工矿仓储用地面积，无量纲

　　工业用地建筑密度已建成工矿仓储用地上的建筑基底总面积/已建成工矿仓储用地面积，单位为%

　　用地

　　效益工业用地投入产出效益工业用地固定资产投入强度累计工业企业固定资产投资总额/已建成工矿仓储用地面积，单位为万元/公顷

　　工业用地产出强度工业总产值/已建成工矿仓储用地面积，单位为万元/公顷

　　管理

　　绩效土地利用监管绩效到期项目用地处置率累计有偿使用且已到期并已处置的项目用地面积/累计有偿使用且已到期项目用地总面积，单位为%

　　闲置土地处置率累计已处置的闲置土地总面积/累计闲置土地总面积，单位为%

　　土地供应市场化程度土地有偿使用率累计有偿使用的项目用地面积/开发区已供应国有建设用地面积，单位为%

　　土地招拍挂率到评价时点开发区评价范围内累计通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地总面积/开发区累计已出让土地总面积，单位为%

　　表2 开发区土地集约利用评价指标体系

　　评价因素评价指标指标解释单位

　　土地开发利用结构容积率开发区建筑总面积/开发区建设用地总面积%

　　土地开发率已达到供地条件的土地面积/不可建设土地以外的土地面积%

　　土地闲置率开发区闲置两年以上(包括两年)的土地面积/评价

　　年度前两年度以上(包括两年)批准建设用地面积%

　　项目开工率开发区年度项目开工面积/年度批准建设用地面积%

　　土地投入强度地均投资强度开发区年度实际完成投资额/年度批准建设用地面积万元/公顷

　　地均工业用地投资强度开发区年度工业用地投资额/开发区工业用地面积万元/公顷

　　土地产出效益地均工业产值开发区年度工业总产值/开发区工业用地面积万元/公顷

　　地均利税开发区年度利税总额/开发区建设用地总面积万元/公顷

　　工业土地

　　比较收益开发区地均工业产值/所在城市地均工业产值

　　环境质量绿化率绿化面积/开发区用地总面积%

　　污染度主要包括大气污染、噪声污染与水污染%

　　四、提高开发区土地集约利用水平的对策

　　基于以上理论研究以及众多学者对其他开发区的研究结果，提出以下的对策和建议：

　　(1)坚持和落实可持续发展观

　　(2)充分发挥规划的控制作用，科学制定和严格实施开发区用地规划

　　(3)进一步改变和完善开发区的土地管理机制

　　(4)严格控制土地供应总量，转变供地方式，并做好开发区闲置土地的处理

　　(5)推广多层标准厂房建设，提高容积率

　　(6)适当降低开发区内绿化用地的比例

　　(7)建立合理的开发区土地利用评价指标体系

　　定期进行开发区土地的集约利用评价，建立评价数据库。在定期监督的基础上，对数据库中的各项指标进行更新，并进行综合评价工作，对土地集约利用进行趋势分析，确定开发区土地利用的制约程度。根据此项结果 ，对相关政策意见做出及时调整，使开发区整体土地集约利用向更高水平发展。

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