政治法律核心论文-农村房屋权属登记初探

发布时间：2013-07-05

　　摘要：随着社会主义市场经济的日趋完善，城市化进程的逐步推进、农民法制意识逐步增强、参与市场经济程度越来越深。不管从法律角度还是经济角度都迫切需要办理房屋权属登记而进行更有效地管理和使用自己的不动产。

　　在我国，城市房屋实行产权登记，而农村房屋没有专门的详细的产权登记制度。这一法律缺陷，使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异，影响了农村房屋财产权能的实现，不利于农村市场经济的发展，也不利于农村社会的稳定。

　　农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人是该农村集体经济组织成员。二是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。三是房屋流通的限制性。农村房屋只能转让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。农村房屋象其他财产一样，财产权能包括财产的占有、使用、收益和处分权。因农村房屋一般没有产权证，交易主体资格的局限性，限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后，依法进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。

　　农村房屋权属登记当前面临许多困境。目前，城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范，如 1997年10月27日建设部第57号令发布的《城市房地产权属登记管理办法》，并于2001年8月15日修正。农村房屋产权登记没有具体的法律、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定，该办法仅适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记，参照该办法执行。另外，取得物权证明严重缺失，大部分仅有土地部门颁发的宅基地证书、批地缴费收据，更多的是什么也没有，或者曾经有现也无从查找。什么建设部门的批准文件统统没有。还有因为从没有进行过农村房屋普查登记，农民自己私自转移等多种原因造成很多权属依据与现房屋所有人不符。

　　那么，农村房屋怎么登记呢?首先，希望政府尽快出台针对农村房屋登记法律规范。在此以前参照《城市房地产权属登记管理办法》、《房屋登记办法》针对农村房屋特点进行登记。仍然分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记六项登记类别。笔者认为应该遵循以下原则进行。

　　一、农村房屋产权申请登记原则

　　公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，向房屋所在地的房屋登记机关申请登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，以公示房屋权利归属。

　　二、房屋产权与土地使用权同时登记原则。

　　房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。

　　三、协调配合原则。

　　农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享。

　　四、公告原则。

　　农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公告原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记内容进行公告，方便社会公众知晓。以防非本集体经济组织成员在本组织内拥有房产。

　　五、实事求是，尊重历史，简化手续原则。

　　因为全国各地都基本没有进行过农村房屋普查，因此也就没有做过农村房屋的总登记。就云南省宣威市来说，1985年才进行市区房屋普查工作，这一年在宣威才有房屋所有权证。1985年以前建有房产，若申请人持有证件，或者无任何证件，但经登记机关调查落实，政府基层组织、邻里书面证明房屋确属其所有并实际占有，经张榜公告，在规定期限内没有人提出异议的就给予登记。参照此方式，2001年宣威市土地管理部门对宅基地进行了全面地籍调查，对2001年以前占有使用的农村宅基地进行清理核实，核发了集体土地使用权证。因此对宣威市来说，可以以2001为界，2001年以前建设房屋，若没有任何建房准建手续，可简化为只要提供土地证就可以办理房屋登记手续。2001年以后建盖房屋参照《城市房地产权属登记管理办法》、《房屋登记办法》规定办理。笔者在此举例说明，各地依照具体情况实施。

　　农村房屋登记工作量大，情况复杂，时间跨度大，要理顺非一日之功，但随着社会主义市场经济地推进已是势在必行。笔者自知才疏学浅，对此作肤浅探讨，请同仁批评指教。

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